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GUIDA ALLA RISTRUTTURAZIONE DI UN IMMOBILE

Analisi delle fasi principali di una ristrutturazione edilizia dal punto di vista del committente

 

Durante il periodo di vita utile di un immobile ed in particolare della propria abitazione, nonostante l’esecuzione di regolari manutenzioni di tipo ‘ordinario’, per cause di varia natura quali degrado dovuto alla vetustà degli impianti e/o finiture, eccessive spese di gestione a causa di un pessimo isolamento termico e di impianti termici obsoleti, cambiamento delle necessità familiari, arriva un momento in cui si rendono necessari lavori di ristrutturazione edilizia o di manutenzione straordinaria di tipo sostanziale per il proprio immobile e spesso per le proprie finanze.

Tale tipologia di intervento edilizio, se non affrontato nel modo corretto, può rivelarsi una vera e propria ‘impresa’, soprattutto per persone che affrontano una ristrutturazione per la prima volta.

Cerchiamo qui di seguito di analizzare quali sono i passi corretti per approcciarsi a questa problematica per condurla in porto con successo.

 Punto 1: Stima della fattibilità tecnica

Quando si vuole trasformare il proprio immobile in tutto o in parte con una ristrutturazione è necessario prima di tutto capire se l’intervento che abbiamo intenzione di mettere in opera è compatibile con le normative vigenti nel settore dell’edilizia.

Fare un’analisi preliminare della fattibilità rispetto alle normative urbanistiche, edilizie, idrogeologiche, idrauliche, sismiche, energetiche, acustiche, ecc. è determinante per capire se l’intervento edilizio desiderato è possibile e a quali prezzi.

Tramite queste indagini preliminari è possibile stabilire se l’intervento è possibile oppure no, se è possibile solo in parte oppure se gli interventi sono possibili da un punto di vista tecnico e concessi dalle normative ma a prezzo di realizzarli in tempi e modi che li rendono antieconomici.

 Punto 2: Stima dei costi dell’intervento

Una volta appurata la fattibilità tecnico-normativa dell’intervento che si ha in mente di realizzare, a parer nostro, occorre avere una stima delle ipotetiche opere di cui si ha bisogno. Non è importante in questa fase che la stima sia precisa (anche perché senza un progetto è quasi impossibile che lo sia) ma serve almeno una valutazione dell’ordine di grandezza dei costi che si dovranno affrontare.

È bene ricordarsi che, nella stima dei costi dell’intervento, non incidono solamente le spese dirette per la realizzazione dei lavori, ma anche le spese tecniche ad essi collegate, eventuali oneri comunali (oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e contributo relativo al costo di costruzione), spese per eventuali allacciamenti e/o per eventuali atti notarili che si renderanno o meno necessari a seconda dei casi.

Oltre ai costi dell’opera si possono valutare in questa fase anche le eventuali agevolazioni fiscali di cui si può beneficiare in seguito alla realizzazione delle opere (Bonus 50% Ristrutturazioni – Sismabonus fino all’80% - Bonus Risparmio energetico 50% - Bonus Verde 50% - Bonus Mobili 50%).

La valutazione della fattibilità economica dell’intervento può confermare in toto la scelta della tipologia di intervento edilizio che si vuole intraprendere o rendere palese la necessità di apportare variazioni alle idee che si stavano portando avanti. Variazioni di impostazione o nella tipologia dell’intervento in questa fase non hanno ricadute economiche, che si presenterebbero invece se queste valutazioni sopraggiungessero a lavori appaltati o peggio in corso d’opera.

 Punto 3: Progettazione dell’intervento

Terminate le valutazioni preventive sulla fattibilità tecnico-urbanistica ed economica di un intervento di ristrutturazione, arriva il momento di predisporre il progetto. Se le esigenze familiari o di impresa (nel caso di ristrutturazione di un immobile ad uso artigianale, industriale, commerciale direzionale, ecc.) sono variate rispetto al passato, occorre fare un elenco delle esigenze a cui l’immobile modificato dall’intervento edilizio dovrà rispondere. Occorre esporre le proprie necessità o i propri desideri, magari stilandone una scala di priorità, in modo che il tecnico incaricato possa predisporre un progetto quanto più possibile rispondente ai bisogni del committente.

La progettazione di un intervento di ristrutturazione, al pari di un intervento di nuova edificazione, abbraccia, nella maggior parte dei casi, svariati campi e non si limita alla sola parte architettonica ma comprende la progettazione strutturale, energetica, impiantistica, la sicurezza sui cantieri edili, le ricerche sulla conformità urbanistica e l’aggiornamento degli elaborati catastali.

Per dare un servizio migliore, la nostra filosofia è quella di occuparci del maggior numero possibile di questi aspetti internamente allo studio tecnico rivolgendosi a professionalità esterne quanto meno possibile.

 Punto 4: Scelta dell’impresa esecutrice

Una volta terminata la fase di progettazione sia architettonica che strutturale ed impiantistica, occorre predisporre il computo metrico dei lavori da svolgere. In pratica vengono elencate, descritte e misurate tutte le lavorazioni necessarie per terminare l’opera alla regola dell’arte.

Il committente sceglie poi le imprese a cui chiedere un preventivo dei lavori (consigliamo un numero che di norma vada da 3 a 5). Tali imprese devono essere selezionate in modo che abbiano mezzi, maestranze, organizzazione commisurate ai lavori da svolgere per due motivazioni principali. La prima è che, di solito, ogni impresa ha il proprio target di lavori, operando all’interno del quale offre un prodotto migliore; la seconda è di tipo normativo: il committente deve verificare che l’impresa affidataria dei lavori abbia la cosiddetta idoneità tecnico-professionale ai sensi dell’Allegato XVII del D.Lgs. 81-2008.

In ogni caso le imprese chiamate a proporre un preventivo dei lavori, dopo un opportuno sopralluogo e dopo aver preso visione di tutti i documenti progettuali, fanno la propria offerta, compilando il computo metrico, aggiungendo il prezzo che intendono applicare alle descrizioni già predisposte dal tecnico.

Organizzando le offerte delle imprese sulla base di un medesimo computo metrico si riesce ad ottenere preventivi maggiormente omogenei e confrontabili in un quadro comparativo riassuntivo.

In questo modo il criterio di scelta non sarà solamente l’offerta economicamente inferiore, ma saranno evidenziati anche prezzi anomali o mancanti che orienteranno la scelta del committente verso l’Impresa esecutrice che sarà ritenuta migliore per i lavori da eseguire.

 Punto 5: Appalto ad un’unica impresa o suddivisione dell’appalto

Se i lavori di ristrutturazione sono di un’entità tale da riguardare opere strutturali, impiantistiche e finiture, si pone il problema se sia il caso di affidare tutte le lavorazioni ad un’unica impresa esecutrice che le potrà svolgere in proprio o avvalendosi del sub-appalto o suddividere le lavorazioni in sottocategorie di lavori da affidare ognuna ad un’impresa specializzata in ciascuna sottocategoria.

I vantaggi di avere un’unica impresa affidataria sono innanzitutto quello di individuare con certezza il responsabile della buona riuscita del lavoro, tempi di esecuzione di solito più rapidi e, aspetto da non sottovalutare, il minore stress psico-fisico nella gestione del lavoro durante il corso dei lavori.

Di contro, di norma, avere più imprese appaltatrici comporta una spesa globale minore nell’ordine del 5-10% dell’importo delle opere. Per esperienza consigliamo, per appalti di ristrutturazioni importanti, la gestione tramite un sistema di appalto che sia a metà fra i due modelli analizzati: appaltare tutte le opere edili ad un’impresa affidataria che gestirà anche il cantiere (recinzioni, ponteggi, bagni chimici, cartellonistica, apprestamenti per la sicurezza, box di cantiere), e scorporare dall’appalto principale le lavorazioni specialistiche, affidandosi ad un’impresa impiantistica per quanto concerne gli impianti idro-termo-sanitari, ad un’impresa di impianti elettrici per gli impianti cablati e ad un’impresa specializzata nella serramentistica, la fornitura e posa in opera degli infissi.

Questa soluzione può essere il giusto compromesso per non appesantire troppo la gestione del cantiere salvaguardando comunque l’aspetto economico.

In ogni caso, qualsiasi sia il numero delle imprese affidatarie scelte risulta opportuno (ma anche obbligo normativo) compilare un regolare contratto di appalto con ogni impresa coinvolta. Nel contratto di appalto saranno specificati quali sono i lavori appaltati e il loro importo, i tempi di esecuzione, le modalità di pagamento, le modalità dell’appalto (a misura e/o a corpo), eventuali penali in caso di mancato rispetto dei tempi di esecuzione da parte dell’impresa esecutrice.

 Punto 6: Attività del committente durante l’esecuzione dei lavori

L’utilità del computo metrico non si esaurisce durante la fase delle offerte, ma si manifesta soprattutto durante la fase di esecuzione e direzione dei lavori, in quanto tale documento diviene la base per la contabilizzazione delle lavorazioni eseguite. Al raggiungimento dell’importo fissato in sede contrattuale, il direttore dei lavori predispone il relativo S.A.L. (stato avanzamento lavori) e il committente può saldare l’importo a cui si è man mano arrivati. Ad ogni S.A.L. il committente trattiente il 5% dell’importo a garanzia. Più il computo metrico è stato dettagliato in fase progettuale e meno saranno le occasioni di disaccordo fra le parti interessate. Il committente inoltre, grazie al computo metrico, ha la facoltà di seguire passo passo le lavorazioni svolte e verificare ogni S.A.L. personalmente. Prima dell’emissione della fattura relativa al S.A.L., ogni impresa esecutrice deve esibire il documento di regolarità contributiva (DURC) in corso di validità. Se le imprese non sono in regola con i versamenti contributivi si rischia la sospensione dei lavori da parte dell’autorità comunale o la perdita dei requisiti per l’ottenimento dei bonus fiscali.

Qualora, in corso d’opera, il committente voglia apportare modifiche al progetto previsto, di solito, il tecnico predispone una variante al progetto con un’apposita voce di computo metrico e l’impresa esecutrice propone la propria offerta per le opere richieste in variante. A quel punto il committente potrà accettare il prezzo preventivato o chiedere una rinegoziazione oppure desistere dalla volontà di apportare le modifiche e proseguire seguendo il progetto iniziale.

Al committente, durante la fase dei lavori, guidato dal direttore dei lavori, spetterà inoltre la scelta della tipologia delle finiture (pavimenti, rivestimenti, infissi interni, sanitari, ecc.) che potrà effettuare direttamente fra quelle proposte dall’impresa esecutrice, oppure ordinare i materiali di finitura da un proprio fornitore di fiducia.

 Punto 7: Gestione della fine lavori

Alla fine dei lavori, entro un certo lasso di tempo dalla conclusione degli stessi di solito stabilito contrattualmente, il committente dovrà saldare il 5% dell’importo delle opere precedentemente trattenuto a garanzia, facendosi consegnare il DURC (documento di regolarità contributiva) dalle imprese esecutrici, in quanto, qualora tali imprese non fossero in regola con i contributi è possibile la decadenza dei benefici fiscali.

Dovrà controllare che il tecnico predisponga la fine dei lavori della pratica strutturale (qualora presente) e della pratica edilizia. Entro 15 giorni dalla fine dei lavori (secondo la normativa toscana) dovrà controllare che sia depositata presso gli uffici tecnici comunali l’agibilità (qualora necessaria) con i relativi allegati.

Analizziamo di seguito in dettaglio quali sono le casistiche più comuni dei documenti necessari in seguito alla fine lavori.

Qualora le opere abbiano inciso sulla rendita catastale occorre l’aggiornamento della documentazione catastale (planimetria e/o estratto di mappa e/o elaborato grafico dei subalterni).

Se i lavori hanno riguardato gli impianti tecnici, il committente dovrà farsi consegnare le certificazioni di conformità degli impianti ai sensi D.M.37-2008 dalle imprese installatrici.

Qualora ci sia stato l’obbligo della redazione del Piano di Sicurezza e Coordinamento, il committente dovrà farsi consegnare il fascicolo del fabbricato ai sensi D.Lgs 81-2008 comprensivo dell’eventuale Elaborato Tecnico della Copertura (ai sensi DPGR 18 dicembre 2013 n. 75/R), qualora sia stata installata anche una linea vita in copertura.

Se i lavori hanno riguardato impianti di climatizzazione estiva o invernale o l’involucro dell’edificio occorre far redigere l’Attestato di Prestazione Energetica dell’immobile.

L’elenco riportato non è certamente esaustivo di tutte le casistiche che si possono presentare ed il Committente potrà controllare che vengano redatti tutti i documenti necessari in seguito al completamento dell’opera solo avvalendosi di un tecnico di fiducia.

 Punto 8: Considerazioni finali

Abbiamo provato ad esaminare dal punto di vista del committente dei lavori, quali siano gli aspetti salienti durante la gestione dei lavori di ristrutturazione di un immobile. L’analisi fatta non è sicuramente esaustiva di ogni aspetto e ogni casistica che si possano presentare, tuttavia fa emergere quello che, a parer nostro, dovrebbe essere il modo di affrontare una problematica del genere. Tale attività deve essere opportunamente programmata e poi seguita avvalendosi della professionalità di un tecnico progettista e direttore dei lavori di fiducia che si adoperi in modo da redigere un progetto che rispetti le esigenze del committente e dei fruitori dell’opera, segua i lavori in modo che siano compiuti a regola d’arte, rediga la contabilità in modo che i lavori siano eseguiti al prezzo contrattuale e controlli la completezza formale e sostanziale dei documenti finali a corredo dell’opera.

Di seguito le fasi di lavoro inerenti la manutenzione straordinaria, da noi progettata e diretta, degli spazi esterni di un edificio pubblico che ha riguardato aspetti strutturali, impiantistici, architettonici, naturalistici e di restauro conservativo.

 

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